原状回復の基本ルール
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」では、退去時に借りた人が負担するのは、故意・過失や、ふつうでない使い方で生じた傷・汚れの修繕費とされています。日焼けや家具の設置跡など、ふつうに暮らしていて生じた傷みの修繕費は、家賃に含まれているので大家さんの負担です(国土交通省)。
住んだ年数で負担が減る
借りた人が負担する場合でも、修繕費の全額を払うわけではありません。壁紙やカーペットは6年で価値が1円になるとして、住んだ年数が長いほど負担割合が小さくなります。例えば、入居時に新しかった壁紙を3年住んで汚した場合、負担は修繕費の約半分です。
| 部位・設備 | 耐用年数の考え方 |
|---|---|
| 壁紙(クロス)・カーペット・クッションフロア・畳床 | 6年で残存価値1円 |
| 流し台 | 5年 |
| エアコン・冷蔵庫・ガスレンジ・インターホン | 6年 |
| 便器・洗面台 | 15年 |
| 畳表・ふすま紙・障子紙 | 消耗品のため年数を考慮しない |
| フローリング(部分補修) | 年数を考慮しない |
出典:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)別表2
負担の範囲は最小限の単位
壁紙は原則として傷を付けた面(㎡単位)が対象で、色や模様を合わせるために部屋全体を張り替える費用は、借りた人の負担になりません。退去費用の明細を受け取ったら、場所・面積・単価が書かれているか確認しましょう。
入居時の状態を記録しておく
入居したら、壁・床・設備の傷や汚れを日付入りで写真に撮っておきましょう。退去時に「入居前からあった傷」と説明できます。
よくある質問
6年以上住めば壁紙の負担はゼロですか?
残存価値は1円になりますが、わざと壊した場合などは、壁紙を元の機能に戻すための工事費(張替えの手間など)を負担することがあるとガイドラインに書かれています。
タバコのヤニ汚れはどうなりますか?
通常の使用を超える汚れとして、借りた人の負担になることがあります。その場合も住んだ年数は考慮されます。
特約で全額負担と書かれていたら?
特約が有効になるには、借りた人が内容を理解して合意していることなどの条件があります。納得できない場合は、消費生活センターに相談できます。